Meer
Publicatiedatum: 09-04-2020

Inhoud

Programma onderdelen

Paragraaf 7 - Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze gemeente Albrandswaard het grondbeleid toepast om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren, zoals bijvoorbeeld woningbouw, bedrijvigheid, recreatie en natuur. Daarnaast wordt enerzijds ingegaan op de actuele prognose van de resultaten en de geraamde winstneming van de gemeentelijke grondexploitaties en anderzijds op de reserve Ontwikkelingsprojecten in relatie tot de risico’s die behoren bij de uitvoering van het grondbeleid.

Grondbeleid

In de nota Grondbeleid 2018 - 2022 is het beleidskader voor de toepassing van het grondbeleid voor de ruimtelijke ontwikkelingen vastgelegd. Deze nota is in februari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad.

Als uitgangspunt geldt dat de gemeente de markt(partijen) ruimte biedt om gewenste ontwikkelingen zelf op te pakken. Dit noemen wij passief facilitair grondbeleid. Ontwikkeling die bijdragen aan een gemeentelijke ambitie hebben bestuurlijke prioriteit. Deze initiatieven omarmen en ondersteunen wij door het voeren van een actief facilitair grondbeleid voor deze projecten. Om vanuit de verschillende faciliterende rollen te kunnen sturen heeft de gemeente Albrandswaard een nota Kostenverhaal vastgesteld. Hiermee kunnen zowel de gemeentelijke proceskosten worden verhaald als een fondsbijdrage worden gevraagd. Op deze wijze kan de gemeente, zonder de grond in eigendom te hebben, sturen op de gewenste ontwikkelingen. Vanuit de desbetreffende fondsen zijn middelen beschikbaar om onrendabele investeringen/extra voorzieningen binnen de ruimtelijke projecten te dekken.

Gewenste ontwikkelingen die ook met actieve steun van de gemeente niet van de grond komen, kunnen (alsnog) worden gerealiseerd door de gemeente. In dat geval kan de gemeente zelf de grond aankopen en ontwikkelen. Hierbij wordt dan een actief grondbeleid gevoerd. Dit geldt ook voor projecten waarvan de grond om historische reden al eigendom is van de gemeente. De boekwaarde van deze projecten wordt in de jaarrekening op de balans verantwoord onder de categorie Bouwgrond in exploitatie.

Actuele prognose

Te verwachten resultaten

Zoals in het Meerjaren Perspectief Ontwikkelprojecten (MPO 2019) aangegeven verwachten wij dat de volgende grondexploitaties voor een totaalbedrag van € 2.971.000 verliesgevend op eindwaarde worden:

  • Centrum Ontwikkeling Poortugaal Emmastraat (2020)
  • Spui (2021)
  • Polder Albrandswaard (2020)

Wij verwachten dat de volgende grondexploitaties voor een totaalbedrag van € 158.000 winstgevend op eindwaarde worden:

  • Portland (2020)
  • Overhoeken III (2020)

Voor de realisatie van de grondexploitatie Binnenland is een bestuursovereenkomst met de provincie Zuid-Holland opgesteld. Hierin is afgesproken dat de grondexploitatie voor de gemeente minimaal sluitend dient te zijn. Het eerder positief geprognosticeerde resultaat lijkt door eerdere ontwikkelingen in het project niet meer haalbaar. Het eindresultaat is bij de actualisatie van de grondexploitatie per 1 januari 2019 gesteld op nihil.

Winstneming

Voor gemeentelijke grondexploitaties met een positief saldo op einddatum moet worden nagegaan of er tussentijds winstnemingen moeten plaatsvinden. Hiervoor wordt de methode Percentage of Completion (POC) toegepast, waarbij de gerealiseerde kosten en opbrengsten worden afgezet tegen het totaal van de kosten en opbrengsten van het betreffende project. Op basis hiervan wordt bij het opmaken van de jaarrekening de hoogte van de tussentijdse winstneming vastgesteld.

Voor de winstgevende grondexploitaties Portland en Overhoeken III wordt verwacht dat het eindresultaat in 2020 aan de reserve Ontwikkelingsprojecten wordt toegevoegd.

Reserve en risico's

In 2012 heeft de gemeente Albrandswaard de keuze gemaakt om voor het grondbedrijf afzonderlijke reserves te vormen en deze vast te leggen in het document Spelregels Reserve Ontwikkelingsprojecten.

De positieve resultaten worden, zowel tussentijds als bij afsluiten van een grondexploitatie, toegevoegd aan de reserve Ontwikkelingsprojecten. Deze reserve is (administratief) opgedeeld in twee delen:

  • Afdekking risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties
  • Vrije reserve

Volgens de spelregels moet het vrije deel van de reserve Ontwikkelingsprojecten minimaal 5% van het totaal aan voorzieningen en risico’s van de grondexploitaties bedragen. Indien de vrije reserve minder bedraagt wordt een aanvullende storting gedaan vanuit de algemene reserve. Bij een stand van de vrije reserve groter dan 15% van het totaal aan voorzieningen en risico’s wordt het meerdere ‘afgeroomd’ en toegevoerd aan de algemene reserve.

In het proces van de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties heeft het risicomanagement een vaste plaats gekregen. Iedere herziening of nieuwe grondexploitatie bevat een (actualisatie van de) risicoanalyse, waarbij volgens een vast format per risico de mogelijke financiële consequenties worden aangegeven. Hierbij wordt ook aangegeven of er in het weerstandsvermogen een reservering moet worden gemaakt en/of er beheersmaatregelen kunnen worden getroffen.

Alle risico’s bij elkaar vormen de basis voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. Deze risicoanalyses én het bepalen van de weerstandscapaciteit worden geactualiseerd bij het opstellen van het (tussentijds) MPO (Meerjaren Perspectief Ontwikkelprojecten).