Paragraaf 7 - Grondbeleid

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze gemeente Albrandswaard het grondbeleid toepast om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren, zoals bijvoorbeeld woningbouw, bedrijvigheid, recreatie en natuur. Daarnaast wordt enerzijds ingegaan op de actuele prognose van de resultaten en de geraamde winstneming van de gemeentelijke grondexploitaties en anderzijds op de reserve Ontwikkelingsprojecten in relatie tot de risico’s die behoren bij de uitvoering van het grondbeleid.

In de nota Grondbeleid 2018 - 2022 is het beleidskader voor de toepassing van het grondbeleid voor de ruimtelijke ontwikkelingen vastgelegd. Deze nota is in februari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad. Er is nog geen nieuwe nota Grondbeleid opgesteld. Aangezien de huidige nota Grondbeleid is afgelopen zal er een nieuwe worden opgesteld. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met kostenverhaal onder de nieuwe omgevingswet.

Als uitgangspunt geldt dat de gemeente de markt(partijen) ruimte biedt om ontwikkelingen zelf op te pakken. Dit noemen wij passief facilitair grondbeleid. Ontwikkelingen die bijdragen aan een gemeentelijke ambitie hebben bestuurlijke prioriteit. Deze initiatieven omarmen en ondersteunen wij door het voeren van een actief facilitair grondbeleid voor deze projecten. Om vanuit de verschillende faciliterende rollen te kunnen sturen heeft de gemeente Albrandswaard een nota Kostenverhaal vastgesteld. Deze nota vormt beleidsmatig het kader waarmee zowel de gemeentelijke proceskosten kunnen worden verhaald, als een fondsbijdrage gevraagd kan worden. Vanuit de desbetreffende fondsen zijn middelen beschikbaar om onrendabele investeringen/extra voorzieningen binnen de ruimtelijke projecten te dekken.

Gewenste ontwikkelingen die ook met actieve steun van de gemeente niet van de grond komen, kunnen (alsnog) worden gerealiseerd door de gemeente. In dat geval kan de gemeente zelf de grond aankopen en ontwikkelen. Hierbij wordt dan een actief grondbeleid gevoerd en een grondexploitatie vastgesteld door de raad. Dit geldt ook voor projecten waarbij grond die, veelal om historische reden in eigendom is van de gemeente, tot ontwikkeling wordt gebracht.

Afgesloten grondexploitaties
De projecten Polder van Albrandswaard en Binnenland zijn gereed. De kavels in Polder zijn verkocht en het openbaar gebied is ingericht. De gronden in Binnenland zijn verkocht aan de provincie Zuid-Holland. De eindwaardes van deze projecten zijn verrekend met de verliesvoorziening waarbij per saldo € 54.000 van de voorziening is vrijgevallen naar de reserve Ontwikkelingsprojecten.

Te verwachten resultaten
Voor de grondexploitaties Spui, De Omloop en Schutskooiwijk wordt gezamenlijk een positief resultaat verwacht van in totaal € 6.878.000,- (eindwaarde). De verliesgevende projecten worden gedekt uit de voorziening negatieve grondexploitaties. Deze bedraagt voor het project Spui € 3.191.000.

Dit verliesgevende project is iets (€ 122.000) verslechterd ten opzichte van vorig jaar.

Winstneming
Voor gemeentelijke grondexploitaties met een positief geprognosticeerd eindresultaat worden er tussentijds winstnemingen gedaan. Hiervoor wordt de methode Percentage of Completion (POC) toegepast, waarbij de gerealiseerde kosten en opbrengsten worden afgezet tegen het totaal van de kosten en opbrengsten van het betreffende project. Op basis hiervan wordt bij het opmaken van de jaarrekening de hoogte van de tussentijdse winstneming vastgesteld. Momenteel is er sprake van één verliesgevende grondexploitatie en twee winstgevende binnen de gemeente Albrandswaard. In De Omloop en Schutskooiwijk zijn nog geheel geen inkomsten geboekt, derhalve is er geen sprake van winstnemingen in 2024.

Nieuwe grondexploitaties
In 2024 is een grondexploitatie geopend voor het project Schutskooiwijk. Dit project heeft een budgetneutraal eindresultaat.

Een inhoudelijke toelichting van de grondexploitatieprojecten is opgenomen in het projectenboek en het meerjarenperspectief ontwikkelingsprojecten (MPO) 2025.

Geprognosticeerd resultaat
In onderstaande tabellen zijn de geprognosticeerde financiële resultaten van de grondexploitaties opgenomen.

Voor de grondexploitaties met een negatief geprognosticeerd resultaat zijn verliesvoorzieningen gevormd. 

Voor het grondbedrijf is een afzonderlijke reserve gevormd, de Reserve Ontwikkelingsprojecten. De positieve resultaten worden, zowel tussentijds als bij afsluiten van een grondexploitatie, toegevoegd aan deze reserve, die (administratief) is opgedeeld in twee delen:

• Afdekking risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties;
• Vrije reserve.

Volgens de spelregels moet het vrije deel van de reserve Ontwikkelingsprojecten minimaal 5% van het totaal aan voorzieningen en risico’s van de grondexploitaties bedragen. Indien de vrije reserve minder bedraagt wordt een aanvullende storting gedaan vanuit de Algemene reserve. Bij een stand van de vrije reserve groter dan 15% van het totaal aan voorzieningen en risico’s wordt het meerdere ‘afgeroomd’ en toegevoegd aan de algemene reserve.

In het proces van de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties heeft het risicomanagement een vaste plaats gekregen. Iedere herziening of nieuwe grondexploitatie bevat een (actualisatie van de) risicoanalyse, waarbij volgens een vast format per risico de mogelijke financiële consequenties worden aangegeven. Hierbij wordt ook aangegeven of er in het weerstandsvermogen een reservering moet worden gemaakt en/of er beheersmaatregelen kunnen worden getroffen.

Het financiële effect van alle risico’s bij elkaar vormen de basis voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. Deze risicoanalyses én het bepalen van de weerstandscapaciteit worden geactualiseerd bij het opstellen van het (tussentijds) MPO (Meerjaren Perspectief Ontwikkelprojecten). Het openen van de grondexploitatie Schutskooiwijk heeft geen gevolgen gehad voor de benodigde omvang van de vrije reserve. Omdat het totaal aan verliesvoorzieningen sterk is verlaagd als gevolg van het afsluiten van de grondexploitaties Polder en Binnenland nemen daarmee ook de minimale en maximale stand van de reserve af. Een bedrag van € 366.000 kan aan deze reserve worden onttrokken.