Paragraaf 7 - Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze gemeente Albrandswaard het grondbeleid toepast om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren, zoals bijvoorbeeld woningbouw, bedrijvigheid, recreatie en natuur. Daarnaast wordt enerzijds ingegaan op de actuele prognose van de resultaten en de geraamde winstneming van de gemeentelijke grondexploitaties en anderzijds op de reserve Ontwikkelingsprojecten in relatie tot de risico’s die behoren bij de uitvoering van het grondbeleid.

Grondbeleid

In de nota Grondbeleid 2018 - 2022 is het beleidskader voor de toepassing van het grondbeleid voor de ruimtelijke ontwikkelingen vastgelegd. Deze nota is in februari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad.

Als uitgangspunt geldt dat de gemeente de markt(partijen) ruimte biedt om gewenste ontwikkelingen zelf op te pakken. Dit noemen wij passief facilitair grondbeleid. Ontwikkelingen die bijdragen aan een gemeentelijke ambitie hebben bestuurlijke prioriteit. Deze initiatieven omarmen en ondersteunen wij door het voeren van een actief facilitair grondbeleid voor deze projecten. Om vanuit de verschillende faciliterende rollen te kunnen sturen heeft de gemeente Albrandswaard een nota Kostenverhaal vastgesteld. Deze nota vormt beleidsmatig het kader waarmee zowel de gemeentelijke proceskosten kunnen worden verhaald, als een fondsbijdrage gevraagd kan worden. Vanuit de desbetreffende fondsen zijn middelen beschikbaar om onrendabele investeringen/extra voorzieningen binnen de ruimtelijke projecten te dekken.

Gewenste ontwikkelingen die ook met actieve steun van de gemeente niet van de grond komen, kunnen (alsnog) worden gerealiseerd door de gemeente. In dat geval kan de gemeente zelf de grond aankopen en ontwikkelen. Hierbij wordt dan een actief grondbeleid gevoerd. Dit geldt ook voor projecten waarvan de grond om historische reden al eigendom is van de gemeente. De boekwaarde van deze projecten wordt in de jaarrekening op de balans verantwoord onder de categorie Bouwgrond in exploitatie.

Actuele prognose

Te verwachten resultaten
Zoals in het Meerjaren Perspectief Ontwikkelprojecten (MPO 2020) aangegeven verwachten wij dat de volgende grondexploitaties voor een totaalbedrag van € 3.983.000 verliesgevend op eindwaarde worden:
- Centrum Ontwikkeling Poortugaal Emmastraat
- Spui
- Polder Albrandswaard

Wij verwachten dat de volgende grondexploitaties voor een totaalbedrag van € 394.000 winstgevend op eindwaarde worden:
- Portland
- Overhoeken III

Voor de realisatie van de grondexploitatie Binnenland is een bestuursovereenkomst met de provincie Zuid-Holland opgesteld. Hierin is afgesproken dat de grondexploitatie voor de gemeente minimaal sluitend dient te zijn. Het eerder positief geprognosticeerde resultaat lijkt door eerdere ontwikkelingen in het project niet meer haalbaar. Het eindresultaat is bij de actualisatie van de grondexploitatie per 1 januari 2020 gesteld op nihil.

Winstneming
Voor gemeentelijke grondexploitaties met een positief geprognosticeerd eindresultaat worden er tussentijds winstnemingen gedaan. Hiervoor wordt de methode Percentage of Completion (POC) toegepast, waarbij de gerealiseerde kosten en opbrengsten worden afgezet tegen het totaal van de kosten en opbrengsten van het betreffende project. Op basis hiervan wordt bij het opmaken van de jaarrekening de hoogte van de tussentijdse winstneming vastgesteld.

Op basis van het MPO 2020 kan voor Overhoeken III een winstneming (eindresultaat) van € 20.000,- worden verwacht in 2021.

Reserve en risico's

Voor het grondbedrijf is een afzonderlijke reserve gevormd, namelijk de Reserve Ontwikkelingsprojecten. De positieve resultaten worden, zowel tussentijds als bij afsluiten van een grondexploitatie, toegevoegd aan deze reserve. Deze reserve is (administratief) opgedeeld in twee delen:
- Afdekking risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties
- Vrije reserve

Volgens de spelregels moet het vrije deel van de reserve Ontwikkelingsprojecten minimaal 5% van het totaal aan voorzieningen en risico’s van de grondexploitaties bedragen. Indien de vrije reserve minder bedraagt wordt een aanvullende storting gedaan vanuit de Algemene reserve. Bij een stand van de vrije reserve groter dan 15% van het totaal aan voorzieningen en risico’s wordt het meerdere ‘afgeroomd’ en toegevoegd aan de algemene reserve.

In het proces van de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties heeft het risicomanagement een vaste plaats gekregen. Iedere herziening of nieuwe grondexploitatie bevat een (actualisatie van de) risicoanalyse, waarbij volgens een vast format per risico de mogelijke financiële consequenties worden aangegeven. Hierbij wordt ook aangegeven of er in het weerstandsvermogen een reservering moet worden gemaakt en/of er beheersmaatregelen kunnen worden getroffen.

Alle risico’s bij elkaar vormen de basis voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. Deze risicoanalyses én het bepalen van de weerstandscapaciteit worden geactualiseerd bij het opstellen van het (tussentijds) MPO (Meerjaren Perspectief Ontwikkelprojecten).